Uvízli jste v nevýhodném úvěru? Jak se dostat ven bez ztráty nemovitosti
Každý měsíc se na mě obrátí alespoň dva nebo tři lidé se stejnou situací. Vzali si nebankovní úvěr v tlaku — na zaplacení exekuce, na překlenutí výpadku příjmů, na záchranu zakázky. Podepisovali rychle. Smlouvu nečetli nebo ji nechápali. A teď sedí s úrokem 20–25 % ročně, smluvní pokutou 0,3 % denně a věřitelem, který jim každý měsíc píše dopisy o dražbě.
Chci napsat jednu věc rovnou na začátek: je pozdě málokdy. Ale čím déle čekáte, tím méně možností zbývá.
Jak se lidé do pasti dostávají
Nevypovídá o tom jejich inteligence ani zodpovědnost. Vypovídá to o tom, v jakém stavu člověk podepisuje.
Přijde urgence — příkaz k exekuci, vyhrůžka dodavatele, výpověď nájmu provozovny. Člověk hledá peníze rychle. Narazí na inzerát. Zavolá. Slyší čísla, která zní přijatelně. Smlouva je 40 stran, právník stojí čas a peníze, situace nesnese odklad. Podepíše.
Nejčastější pasti:
- Smluvní pokuty formulované tak, aby nastoupily okamžitě po prvním prodlení, i jednodnevém
- Poplatky za prodloužení — klient nestihne splatit krátkodobý úvěr a věřitel nabídne „prodloužení” za dalších 30–50 000 Kč
- Rozhodčí doložky — věc nejde před soud, ale před rozhodce vybraného věřitelem
- Zástavní právo k nemovitosti jako SJM — jeden manžel podepíše, druhý o tom neví, a přitom nemovitost vlastní oba
Tři příběhy
Martin, 1 200 000 Kč na 12 měsíců
Martin vzal úvěr v březnu 2024: 1 200 000 Kč, úrok 18 % ročně, splatnost 12 měsíců. Měl v plánu refinancovat přes banku. Banku dostal přes rok — ale s podmínkami, které nestačily. Neplatil. Věřitel naúčtoval pokutu 0,12 % denně.
Když za mnou přišel v únoru 2025, jeho dluh byl 1 710 000 Kč. Za 11 měsíců prodlení přibylo přes 500 000 Kč. Věřitel podal návrh na dražbu.
Nemovitost: byt v Olomouci, 3 200 000 Kč, bez dalšího zatížení. Refinancovali jsme přes jiného nebankovního věřitele — 1 750 000 Kč, 10 % ročně, splatnost 5 let. Dražba odvolána. Měsíční splátka zvládnutelná.
Firma Novák a syn, rozhodčí doložka
Karel a jeho syn provozují výrobní firmu. Vzali nebankovní úvěr 900 000 Kč na zásoby. Ve smlouvě byla rozhodčí doložka — Karel ji přehlédl, nebo nepochopil.
Zpozdili splátku o 18 dní kvůli pozdní platbě odběratele. Věřitel spustil rozhodčí řízení. Rozhodce — vybraný věřitelem — přiznal věřiteli i smluvní pokutu 80 000 Kč za prodlení. Firma dostala exekuční příkaz na účet.
„Přišel jsem k vám s exekucí na účtu a nevěřil jsem, že se z toho dostaneme.”
Podali jsme námitky. Paralelně jsme vyjednali s věřitelem odkup pohledávky za 820 000 Kč (původní dluh 900 000 Kč + penále, po slevě). Prostředky zajistil jiný věřitel. Exekuce zastavena.
Soňa a Miroslav — SJM nemovitost
Miroslav podepsal úvěrovou smlouvu sám. Soňa neví nic — nebo aspoň si myslela. Ve smlouvě je zástavní právo k rodinnému domu, který vlastní oba.
Miroslav přestal platit. Věřitel zahájil dražbu. Soňa přijde přijít o dům, ač smlouvu nikdy nepodepsala.
Tady je situace složitější. Pokud byl dům v SJM a Miroslav zástavní smlouvu podepsal sám, může být zástavní právo napadnutelné — záleží na textu smlouvy a době, kdy k zástavě došlo. Podali jsme žalobu. Paralelně probíhají jednání s věřitelem o odložení dražby a dohodě. Výsledek zatím otevřený, ale dražba je zastavena.
Co lze dělat
a) Refinancování
Nejčistší cesta. Nový věřitel splatí starý dluh, klient splácí nový úvěr za lepších podmínek. Funguje, pokud:
- Má klient nemovitost s dostatečnou volnou zástavní hodnotou
- Nový věřitel je ochoten vstoupit (i se záznamem v registru)
- Výše dluhu nepřesáhla LTV, které je nový věřitel ochoten akceptovat
Refinancování nevyřeší smluvní pokuty — ale může zastavit jejich narůstání a dát čas.
b) Záchrana nevýhodného úvěru — vyjednávání s věřitelem
Někteří věřitelé raději sníží pohledávku nebo odpustí část penále, než aby absolvovali zdlouhavou dražbu. Zvlášť pokud vidí, že dražba by přinesla méně, než by přinesl dobrovolný prodej nebo dohoda.
Tohle se dá dělat — ale je potřeba umět komunikovat, znát argumenty a pracovat s časem. Věřitel musí věřit, že klient má plán.
c) Odkup pohledávky
V některých případech lze pohledávku odkoupit — buď klientem samotným (za prostředky od třetí strany), nebo třetí stranou, která vstoupí jako nový věřitel za výhodnějších podmínek. Věřitel dostane méně, než by teoreticky mohl, ale jistě a rychle.
Funguje nejlépe, když věřitel pochopí, že alternativa (dražba, soudní spor) bude pomalá a drahá.
Kdy je pozdě?
Skoro nikdy úplně. Ale čím delší je prodlení a čím vyšší smluvní pokuty, tím méně prostoru.
Pokud vám přišel návrh na zahájení dražby, máte obvykle 30–90 dní na reakci. Pokud přišel příklep — tedy dražba proběhla — je pozdě. To je jediný scénář, kdy si opravdu nevím rady.
Před tím? Vždy existuje aspoň jedna možnost, kterou stojí za to probrat.
Pokud jste v nevýhodném úvěru nebo vám věřitel hrozí dražbou, neodkládejte to. Každý týden prodlení přidává na penále a ubírá na možnostech.
Zavolejte nebo napište — první konzultace je zdarma.
Více o tématu: